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上海房价：复苏还是伪复苏？
2008年的房地产市场，真算得上是乱花渐欲迷人眼，就在大家为房价到底是真降还是假降争论不休的时候，4月份的第一周，上海商品住宅成交均价攀升到了16405元/平方米，再次创下历史新高，尤其高档楼盘热销推动了上海房价大幅上升，这是不是意味着作为全国楼市风向标的上海已经出现回暖迹象了？一起来看看记者在上海的调查。
记者来到了位于浦东新区的仁恒河滨城，3月15日这里刚刚推出了298套新房源，而就在半年多前，这里的房价还是每平方米2.5万元，短短几个月过去，新开盘的二期房源叫价就窜升为上一批房源的1.4倍，每平方米增加了过万元，目前大概已到3.4万左右到3.7万，而下次再开盘可能就会升至四万二三左右。
在位于上海市中心地段的静安区叫泰府名邸的楼盘，3月26日新推出的二期房源售价与上一批房源相比，每平方米同样增加了近万元，而传统高档楼盘最为集中的古北板块，金色贝拉维项目相隔近一年后，推出的新一批132套房源，报价为3.5万/平方米，是上一批房源的1.56倍，其实，除了市中心黄金地段，近郊或者远郊区域，绝大部分楼盘的报价都有所上涨。
一个叫尚东国际名园的楼盘位于中心城区的中环以外，而在远郊区域，南汇区的绿地蓝海庭，报价8300元/平方米，而去年9月一期开盘时，报价仅为6500元/平方米。
从上海市佑威房产信息公司对3月16日至4月3日期间新上市的31个销售楼盘的统计来看，除了8个楼盘为首次开盘不便于比较以外，剩下的23个楼盘中，共有18个楼盘的价格呈现出不同幅度的上涨。
但上海佑威房产信息服务有限公司研究中心主任薛建雄告诉记者，有些上涨了一倍，这跟去年前期的价格比，那么看到价格增长一两千的就比较普遍了。
进入三月以来，一方面上海房价看起来在上涨，另一方面上海新房成交量也似乎有“回暖”迹象，在上海市房地产交易中心官方网站-“网上房地产”网站上，记者了解到，自3月19日上海一手房成交量突破1000套以后，3月24日、3月25日、3月28日又先后三次突破千套大关。
薛建雄称，这几天成交量突破千套是一个近五六个月以来首次出现，跟2月份做一个对比，3月份总的住宅的成交量是增长了176%。
那么作为楼市晴雨表的二手房交易，又是什么情况？
上海21世纪不动产副总经理邓荣兴：“今年2008年3月份跟1月份、2月份的一个成交量的比较，3月份比2月份升了50%，3月份比1月份升了大概20%，这只是指它的成交量。”
就在上海楼市出现价量齐升的同时，中国人民银行上海分行4月10日发布了一季度上海市信贷运行报告，结果显示，3月份上海中资商业银行个人住房贷款出现了17个月来首次下降，其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。
楼市放量上涨，房贷数量却在减少，这就说明除非现在购房者大幅提高了首付比例，才能支撑楼市的走势，那么，都是什么样的购房者正在进入上海楼市？来看看记者的调查。
在上海市宝山区一个叫铂庭圣卡洛的楼盘，记者见到的一位刘先生，在一周前刚刚买下一套两居室的房子。刘先生告诉记者，为了置备婚房，他从去年下半年就开始看房，尽管早已选中了自己心仪的社区和户型，但是却迟迟不敢做出购房的决定，因为看到国家出了很多贷款方面的政策好像要打压这个房价。
然而几个月时间过去了，密切关注楼市变化的刘先生认为，观望的结果并没有达到他预期的目标，房价有抬头的趋势；更为重要的是，自己的婚姻大事已经迫在眉睫。
和刘先生首次置业不一样，家住徐汇区的陈小姐却是准备第二次购房，而她以小换大的改善性需求也同样紧迫。
在采访中记者了解到，近期购房的消费者大多都是经过了几个月的观望期，并且有着和刘先生、陈小姐一样急切的置业需求，除此之外，更多的购房者依然处于观望之中。
上海中原地产研究咨询部经理马冀告诉记者，3月份的成交量是在比2月份的情况下，上升趋势明显，但如果和去年同期相比，中原地产的成交量和成交金额还是萎缩了30%左右。
薛建雄：“今年3月成交量也就95万平方米，跟去年的3月份153万还是没法相比。”
薛建雄认为，正是由于去年十月份到现在长达半年的购房需求在3月份得到集中释放，才造就了3月成交量的猛增。
在“网上房地产”网站上记者看到，3月28日上海全市的房屋成交套数达到阶段性高点，但随后，成交量却直线下降。
在采访中，记者还发现，一些闻风而涨的新楼盘，成交量却并不可观，例如，位于闵行区的浦江一品漫城，3月8日推出的新一批房源售价比去年11月上涨了25%，达到1.5万元/平方米，但是成交量却急剧萎缩。
今年3月8日和去年11月28推出的两批同等数量的房源，3月份的成交量还不到去年12月份成交量的1/3，但是在上海的各个售楼处现场，售房小姐们却在刻意夸大成交的数量。
记者：“你说那个44号楼是哪天开盘的？”
金谊河畔销售顾问：“3月16号。”
记者：“卖完了吗？”
金谊河畔销售顾问：“对，有60几套房子。”
这是4月1日记者在一个叫金谊河畔售楼处了解的该楼盘售房情况，但是在“网上房地产”网站上，记者看到的却是，截至到4月10日，金谊河畔3、4月份的总成交量都还不足60套，并且更为奇怪的现象是，合同的撤销次数甚至高于签约次数，比如3月份的签约次数为48次，但合同撤销次数却高为71次。
而金谊河畔从去年12月至今推出的共计540套房源中，已售住宅套数为235套，但累计撤销次数是177次，合同撤销率高达75%，而更又甚者，一个位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至4月10日共签约283次，但合同撤销为285次，也就是说其合同撤销率高于100%。
随后，记者对上海新民晚报曾评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”的20个楼盘的销售情况逐一核实，发现其中共有17个楼盘的成交和合同撤销情况“有案可查”。
根据“网上房地产”显示的信息，截至4月10日，“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。如此高企的合同撤销率，是否意味着上海楼市回暖是人为营造的虚假繁荣呢？
上海的楼市虽然从三月份以来出现了放量上涨，但在这些数字背后，合同撤销率却出现了急剧上升，如果在统计房地产数据的时候，真正撇掉这些撤销的合同，真实的成交量和成交价还会是多少？确实让人怀疑。而且，记者在调查中还发现，在所谓回暖迹象之下，上海楼市的促销打折风仍然没有停止。
尽管很多开发商表示对涨价充满了信心，但是在采访中记者发现，一些新盘之间频频打出优惠促销的旗号，位于浦东新区三林板块的万科新里程，在元宵节这一天，推出95折优惠，18000/平方米的均价出现了近千元/平方米的降幅，元宵节以后，促销风在上海楼市依然盛行，不同区域不同价位的楼盘，或多或少都有折扣。
记者算了一笔帐，如果按照目前的优惠条件，以仁恒河滨城目前3.5万/平方米的均价计算，户型面积为150平方米的两居室，那么一次性付款就能优惠了262500元，按揭付款也能优惠210000元。售楼小姐告诉记者，这样的优惠是以前从未有过的。
而在大量楼盘打折的情况下，还有一些楼盘已经开始降价，位于上海市长宁区的长宁馥邦苑，根据网上房地产数据显示，馥邦苑去年底共推出130套，到目前为止，仅成交了13套，其今年2月份的成交量为零，3月份的成交量仅为2套，加上前期尾盘有剩余房源，馥邦苑如今还有119套房源可售，而长宁馥邦苑去年年底开盘时的售价为22000元/m2，而时隔2个月，价格已经降至20000元/m2。
而位于浦东新区三林板块的金谊河畔，3月推出的二期房源均价比一期目前所剩房源的价格还要低，一期最高卖到一万七千五，两期上次开卖是一万三到一万五。
从记者的调查看，上海楼市回暖的表象之下，多少存在一些泡沫成分，无独有偶，从二、三月份，有关第二套房贷政策会放松的言论也开始在上海楼市上流传，上海银监局还为此进行了专项调查，暂未发现有放松第二套房贷款政策现象，此外，上海银监局还特别强调，将定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示，但是，在一些楼盘销售员和银行信贷员那里，记者又听到了不同的说法。
尽管银行不敢同监管政策公开叫板，但在采访中记者发现，一些房地产商，为了促成销售，正不断向购房者透露出银行放贷松动的信息。
金谊河畔销售顾问：“有些松动就是你之前还清的，还有卖掉这房子，现在再买的话，还可以算第一套，就可以算第一套。”
虽然根据去年央行和银监会下发的第二套房贷提高首付并提升利率的有关规定，以及房贷新政的补充细则，都明确规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，即使将贷款还清，再次贷款购房仍然认定为第二套房。但是为了尽快把房子卖出去，这位售楼小姐不断强调开发商有的是办法。
金谊河畔销售顾问：“像我们这边推荐的银行都是跟我们有长期合作的，然后它是我们开发商的，可能一个土地的一个抵押的银行，反正能放就放，不会特别紧，实在要想办法的话，肯定能想出办法的。”
而在仁恒河滨城的售楼处，记者看到，很多家银行在这里直接开办贷款业务，记者以购房者身份咨询了售楼人员，她告诉记者，即使第一套房贷还没有还清，他们也有办法撬动紧缩的银根。那么这到底是些什么办法呢？记者拨通了这几家银行信贷员的电话。
建设银行信贷员：“有一个我们合力贷，你让你父母参与，你在产证上面体现，这样就是说你可以享受就以你父母的名义享受优惠利率，你可以帮他们同时一起还款。”
除此之外，这位信贷员告诉记者，如果希望房产证上只出现自己的名字，他们也还有其它的优惠办法。
建设银行信贷员：“第二套房贷上幅利率是8.6，就说我们现在这里面可以给你一个固定利率，固定利率比它要低一点7.9。”
招商银行信贷员：“我们这边推出的一个产品，固定利率对您它比基准利率还是要低的，基准利率不是7.83嘛现在，如果第二套房要上浮10%就是8.613，然后你如果按照固定利率来做只有7.11，这样您是合算的。”
而当记者询问这些优惠办法能否在其它楼盘同样适用时？信贷员均表示，可能性不大，一般优惠办法只针对他们合作楼盘的客户，美其名曰为发展优质客户。
仁恒河滨城销售顾问：“所以银行贷款到时候是可以跟银行再商量，这个应该不是主要问题，都可以解决的。”
专家认为：上海楼市3月份量价回升只能看作是一种季节性因素
上海一些楼盘和银行，在销售和放贷的时候，想方设法变相规避第二套房贷政策，近日，上海市房地资源局、央行上海分行、上海银监局对此联合下发通知，重申贯彻落实国家调控房地产市场的政策措施，加强房地产登记管理，凡不符合第二套住房贷款政策规定的，不予办理购房抵押贷款合同的登记手续，在今年房贷政策仍然不会松动的情况下，上海楼市究竟会出现怎样的走势？再来听听专家的分析。
在上海市社会科学院，记者见到了国家建设部专家委员会成员、上海市社科院城市与房地产研究中心张鸿铭主任，对于沉寂数月后的上海楼市突然启动，张鸿铭认为这仅仅是因为三月份是一个传统的销售旺季。
上海市社科院城市与房地产研究中心主任张鸿铭：“有很多人就认为这个成为了一个上海的一个新的现象，或者是预示着今年的上海的房市又会大热，房价又会大升，那么简单称之为暴涨论，我不同意的这种观念，这是一个季节性的现象，不要看得过重。”
而对于大家担心的上海楼市是否正在酝酿着与去年类似的爆发性上涨，张鸿铭否定了这样的观点，他告诉记者，去年上海楼市的火爆是建立在2005年、2006年上海房价十分稳定的历史背景下，与此同时，去年楼市的大涨，还与很多获利的股民从股市转向了楼市有关。
张鸿铭：“那么我们看今年这种基础就不存在，股民基本亏损，所以股市没有很多的资金流出进入房市，所以这个因素没有了，所以我们08年3月份的量价回升只能看作是一种季节性因素，而不会导致住房市场的大热和价格的大涨。”
与此同时，张鸿铭认为去年9月以来，中央政府出台的一系列宏观调控政策，都将对楼市起到长期的抑止作用。
张鸿铭：“国家对于抑制市场需求过热这种现象它有很多的政策，有五年以内转让的营业税政策，然后后来又有一个增值税的政策，所得税的政策，那么加上这次的二次房贷政策，这一系列构成一个抑制作为消费过热的这种政策体系，它会长期发生作用。”
2008年，上海市将新建保障性住房四百万平方米，而备受关注的经适房、廉租房的分布和选址问题，目前上海市房地局已经明确，将主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近，交通便利，生活设施配套相对完善，张鸿铭认为，这些保障性住房将在很大程度上减轻商品房市场的压力，因此，2008年上海楼市将呈现总体稳定的局面。
张鸿铭：“08年不会大起，也更不可能大落就是这样一个特征，去年应该说是一个大起，今年不会大落，也更不会大起，它们现在稳定，它的市场交易量会维持，或略微有增长，它的价格会基本维持。”
半小时观察：房产市场容不得掩耳盗铃
上海的房价一直是国内房地产市场的晴雨表，每当暴涨暴跌开始的时候，上海总会率先做出反应。今天，当上海房价和交易量都出现回升的时候，又有人开始以此为标准判断房地产市场将会出现大热。
我们认为这种判断并不客观。我们注意到上海3月份的量价上升除了季节性因素外，还有一些见不得人的潜规则——最近有不少媒体报道，上海一些开发商为了制造房源紧张、房价上涨的假象而采取了“假合同”来引诱消费者上钩，而我们在节目中也发现，上海个别楼盘的毁约率甚至超过了100%。一些不良开发商却试图用这样自拉自唱的方式，为压在手中的积压房寻找出路，但他们用这种虚假手段造就的泡沫，经不起任何推敲，明眼人一戳就破。
国家对房地产市场的调控政策既不是打压这个市场，也不是做表面文章，一系列的政策都是为了稳定房价，维护消费者利益。开发商应该明白这个道理：在宏观调控之下，任何地方的房地产市场都不会也不允许出现大涨大跌，而是在稳定中缓慢发展。
本本份份做生意比什么都重要，别搬石头砸自己的脚。
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