百強房企新增貨值佔比接近五成

年初房企投資更趨穩健

2019年03月07日10:21  來源:北京商報
 

  伴隨著地產行業調控的深入,房企在新增土地儲備方面開始顯得日趨謹慎與穩健。今年1-2月,開發商邁入新增貨值百強門檻為22.7億元,比上月提升了7億元,共有24家企業新增貨值超過100億元。進入2月,部分之前未拿地企業也開始謹慎投入土地市場。

  業內人士分析,受資金等因素影響,年初部分房企今年拿地預算尚未批復,在土地市場上顯得略微保守。包括融創、萬科、綠地在內的另一些房企則已開始積極增儲,要麼拿地、要麼並購,截至目前這些企業在擴儲擴張上已斥資百億。隨著大部分房企進入狀態,未來土地市場熱度會進一步提升,競爭也會加劇。

  頭部房企拿地佔半數

  從行業集中度來看,銷售排名前十的房企新增貨值幾乎佔到百強房企的一半,且新增貨值集中度較上月提高兩個百分點。

  據克而瑞研究中心發布的《2019年1-2月中國房地產企業新增貨值TOP 100》顯示,2019年1-2月新增貨值百強門檻為22.7億元,比上月提升了7億元,共有24家企業新增貨值超過100億元,部分在1月未拿地的房企也開始在土地市場尋找機會。

  從集中度來看,銷售TOP 10貨值幾乎在百強房企新增貨值中佔比達47%,接近一半,且新增貨值集中度較上月提高兩個百分點。融創、萬科、綠地分別以938.8億元、681.6億元和641.3億元的新增貨值佔據三強席位,其中融創連續兩個月蟬聯貨值榜首位,截至目前,已在多個二線城市積極擴張,顯示出年內沖擊銷售業績三甲的勢頭。

  值得注意的是,排名前十的房企新增貨值的斷層現象較為明顯。其他前十房企與新增貨值三強比存在不小距離,如第四位據第三位有接近200億元差距。前十以外的房企新增貨值的差距則相對較小,這也顯示在房企規模戰中,中小房企之間的競爭往往更為激烈。

  分析顯示,受銷售增速放緩影響,房企在融資偏緊的情況下投資力度較弱。1-2月百強房企拿地銷售比整體僅為0.33,較2018年有所下滑,房企拿地態度依然趨於謹慎。今年前兩個月,有近三成銷售百強企業還未有拿地記錄。這些企業主要是集中在銷售50強以后,這也顯示中小房企的生存環境不容樂觀。

  分梯隊來看,除了TOP 11-20以外,其他梯隊拿地銷售比均大幅下滑。業內人士分析指出,第二梯隊企業對規模增長最為渴望,1-2月拿地銷售比高達0.46,遠高於行業平均值,華潤、陽光城等拿地銷售比較為靠前,顯示出更為積極的姿態。

  誰在積極拿地

  中原地產首席分析師張大偉表示,樓市逐漸進入平穩,部分城市出現下調,大部分城市去化速度放緩,龍頭企業拿地節奏也出現明顯分化。其中,部分房企去杠杆意圖明顯,加上融資難等困擾,拿地速度則有明顯放緩,但依然有部分企業拿地積極。

  他進一步分析,一方面近來融資渠道略顯寬鬆,部分企業的資金壓力在最近有所緩解。同時,2018年房地產行業銷售規模依然刷新歷史紀錄,資金回籠給企業擴充土儲帶來可能。

  易居智庫市場研究總監嚴躍進認為,多數房企投資拿地仍然趨於謹慎,百強拿地銷售比處於低位。但這樣低迷的局面有望在未來得以改善,當下一二線城市土地供應明顯增加,而不少土地都以低溢價率甚至是底價成交,這也給房企逆市抄底擴充土地帶來新的機遇。

  統計顯示,2月三四線新增土儲建面佔比降至46%以上,環比減少了6個百分點,一二線新增土儲建面佔比分別上漲1個、5個百分點,二線城市的佔比再次超過三四線城市。從城市上來看,一些市場調整到位的核心一二線城市,土地市場有轉暖的跡象。其中,蘇州節后土地首拍,參拍房企數量明顯增多,多宗地高溢價出讓,最終7宗地成交近百億元。預計未來會有更多房企在土地擴充上會戰略性地重新聚焦二線城市。

  實際上,除了排名三甲房企拿地規模較大,當前還有兩類房企擴充土地儲備較為積極。一是以綠地、華潤、首開等為代表的國有企業。1-2月,這些國企的投資主要分布在優質的一二線城市。憑借較低的資金成本,國有企業在當下已顯示出優勢。此外,部分急於擴張的房企拿地相對積極,這些企業特點為拿地銷售比遠高於行業0.3的平均值,且貨值基本排在50名之前,例如中駿、禹洲1-2月拿地銷售比均高於1.5。

  房企並購加碼

  “雖然當下土地市場有所回暖,但從今年整體情況來看,土地市場供應的大部分土地都有配套、限價、限售等出讓政策限制。”張大偉表示,很多企業可能會避在公開土地市場上高成本拿地,繞道並購市場。

  克爾瑞研究中心披露的數據顯示,萬科在1-2月合計拿地金額252億元,但新增貨值則超過了681.6億元,直接拿地僅佔新增總貨值的不到四成。此外,融創前兩個月拿地260.5億元,佔新增總貨值938.8億元還不到三成。

  並購領域內,今年1月,華潤置地以總額138億元先后收購了北京、上海、汕尾、長春、蘭州、宜賓、沈陽、無錫等地8幅地塊﹔融創以125.53億元收購武漢中央商務區持有的上海泛海建設公司100%股權。被收購公司擁有北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權益﹔2月,綠地以收並購方式斥資121億元獲取原由中民投持有的上海董家渡項目。

  諸葛找房首席分析師陳雷分析,收購拿地相比競標拿地的流程更簡便,受讓方擁有更多話語權,通常價格比較低,而且還可規避當前競標拿地配建面積等諸多限制。(董家聲)

(責編:吳隆重、賈茹)