市場升溫 法拍房值得買嗎?

有的法拍房均價比同小區市場價便宜近三成﹔律師稱,購房者要前往現場查看房產了解房產狀況

2019年02月19日12:39  來源:新京報
 

2月16日,在歷經110次競買之后,位於北京市朝陽區廣渠門外大街3號院8號樓17層2009(建筑面積99.3平方米)的法拍房(法院拍賣房產的簡稱,指遭法院強制執行拍賣的房屋)最終以877.78萬元的價格成交。這處房產起拍價為647.78萬元,一拍即成,成交價甚至是起拍價的1.35倍。這一案例是法拍房市場升溫的一個縮影。

數據顯示,近期法拍房市場增長迅速。新京報記者在調查中發現,“價格便宜”是購房者積極參與法拍房競拍的動力之一。有的法拍房成交價低於同小區房產市場價15%,有的甚至低至30%。另外,部分地區法拍房不限購成為購房者的選擇之一。

不過,也有不少購房者在購買法拍房遇到一些麻煩事。對此,律師提醒,購房者在參與法拍房競拍時,一定要親自前往現場查看房產,並通過各種渠道了解房產的狀況。另外,法院應進一步充分披露法拍房的相關信息,促進市場充分交易。

法拍房數量增長明顯:

不良資產處置加速度

所謂法拍房,是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時,其名下的房產就有可能會被強制拍賣用以償還債務,其中遭到拍賣的房子就是法拍房。按照規定,購房者若想參與法拍房的競拍,需先交一部分的保証金,再參與競拍,最終價高者成交。

近期,我國房地產市場出現一定的降溫,而法拍房市場有所增溫。以開拍時間為准,據阿裡拍賣司法數據,2018年全年,全國共有約23.82萬套法拍房,明顯高於2017年18.62萬套的數量。

阿裡拍賣數據顯示,以開拍時間為准,今年1月份,北上廣深四大一線城市的法拍住宅用房套數分別為156套、136套、640套以及232套,均較上年同期有所上漲。其中,上海市漲幅較高,達147.27%。

為什麼法拍房數量在近期出現大幅增長?“2016年房價高漲,很多人在高點時買房。去年的經濟形勢影響到很多在房價高點購入房產的人,有的人還不起貸款了。”北京盈科(上海)律師事務所房產金融法律事務部主任郭韌告訴新京報記者,“當時有的購房者買房時用了杠杆,購房款太高超出自己的經濟承擔能力。總的來說,就是買得高、貸得多,還款能力出現問題,這才使得法拍房數量有所增長。”

京師上海國際總部金融與房地產律師陳雷博則認為,購房者斷供是法拍房數量增長的原因之一,不過斷供的房產在少數。“去年,金融、互聯網等行業出現了一些失業、降薪的現象,有可能導致某些購房者的收入和房貸倒挂。”

陳雷博表示,企業因現金流問題產生的債務糾紛也是法拍房數量增加的主要原因。“去年我國依然堅持金融去杠杆,並且經濟環境影響到一些企業的資金周轉。企業在貸款時多拿房產作為抵押,如果還不起貸款,(法院)隻能將房子強制拍賣了。”

除此之外,近年來法院積極推廣司法網拍的力度以及人們訴訟觀念的增強等,也是法拍房數量增長的重要原因。

陳雷博說,“2019年,法拍房的數量可能增長得更快,畢竟現在很多銀行和不良資產公司都在加強不良資產的處置,法院也在加快對不良資產處置的執行速度。”

法拍房價格便宜?

有的比同小區市場價便宜三成

新京報記者調查發現,對於普通購房者而言,法拍房最大的吸引力是價格便宜。

記者在阿裡拍賣頻道看到,北京市通州區永順西裡38號樓1層511號住宅房地產面積為81.84平方米,起拍價為212.55萬元。經過多輪競拍,最終該法拍房以276.55萬元於2月15日成交,均價約為33792元/平米。根據鏈家網數據,該小區去年12月份的參考均價為39781元/平米。該小區去年共成交5套房產,成交均價在34279元/平米到47180元/平米不等。據此測算,同一小區,法拍房均價約比市場價便宜15%。

另一處位於北京市朝陽區北四環東路115號院(三空間)6號樓2-3層202號房屋,建筑面積為143.24平方米,成交價為770萬元,均價約為53756元/平米。而據鏈家網數據,該小區去年12月參考均價為75754元/平米。由此可以算出,該小區法拍房均價要比市場價便宜了近三成。

同一小區,法拍房為什麼比市場價更便宜?對此,陳雷博告訴新京報記者,法拍房均價之所以低於同小區的市場價,與近期市場交易活躍度較低有關。另外,這也與普通購房者的觀念有關,“誰願意天天和法院打交道呢?”

中原地產首席分析師張大偉表示,法拍房價格低主要是因為法拍房背后還有可能存在糾紛。“畢竟是幾百萬的房產,普通購房者購買法拍房時,有可能在收房時遭遇惡意破壞、租賃未清退、前業主無理取鬧等問題。”另外,很多法拍房的貸款難度較大。

很多法拍房由於年限較長或者銀行基於種種考量不願意提供貸款,那麼買方就需要在短時間內全款支付房款,壓力也還是比較大的。

記者在採訪中了解到,法拍房吸引消費者購買的另一個特點是不限購。上海房地產交易中心相關工作人員告訴記者,隻要是法院強制拍賣的房產就不限購。外地人要想在上海安居,且暫時沒有購房資格,購買法拍房是其中一種選擇。

與上海不同,北京市的法拍房是限購的。2017年3月23日,北京市住房城鄉建設委等三部門決定,將住建部門對競拍人購房資格審查納入本市司法競拍流程,並表示法院在公開發布的拍賣公告中應明確,競拍方為自然人的,其家庭或個人應符合本市限購政策,否則將不予辦理產權登記手續。

值得注意的是,阿裡拍賣中顯示部分北京市法拍房標有“不限購”標志,而實際情況並非如此。例如,北京市朝陽區外館東街51號院2號0509號住宅房地產顯示不限購,記者咨詢相關法院后得知,最終房子能否過戶還是要看競拍者是否具備北京市購房資格。所以,購房者在購買法拍房時,應當充分了解法拍房購買資質的問題。

此外,記者通過咨詢了解到,一線城市中的廣州,購買法拍房也是限購的。

法拍房是否值得買?

買方要詳細了解房產狀況

近年來,有法拍房購房者在購買法拍房時遭遇到不少麻煩事。首先需要注意的就是,購買法拍房時可能會出現稅費較高的情況。根據目前法拍房的相關規則,房產過戶時產生的相關稅費,主要由買方支付。

據南方都市報報道,2018年3月份,某購房者以369萬元拍下翠華花園一處房產,事后經計算發現稅費高達242萬元,其中土地增值稅就高達218萬。專家分析稱,該套房產的原持有者是公司,且交易價值與登記總價相差太大,土地增值稅很貴。

記者通過12366稅務熱線了解到,法拍房要交的稅與普通房屋買賣並無區別,稅費的多少與房子是否“滿二唯一”“滿五唯一”以及房屋性質、房屋面積、房屋原業主性質等因素有直接聯系。所以,在決定購買法拍房之前,購房者應該主動咨詢地方稅務部門,了解該法拍房需要繳納的稅務情況。

此外,房子自身存在的某些問題,可能成為購房者購買法拍房的隱患。例如,法拍房曾發生過非自然死亡或自然死亡事件等。另外,在相關法拍房信息中,還有“若有違章建筑所引發的問題,需由買受人(即買方)自行處理”的提示。更關鍵的是,某些法拍房原業主還居住在裡面,房子尚未騰空。有的法拍房甚至伴有長期租約,對此,阿裡拍賣相關提示稱,“租賃合同不隨拍下后自然解除,需提前確認租賃處置方式。”

郭韌對新京報記者表示,遇到這種情況,一般要找法院協調,但法院不一定管這個事兒。條約上寫好了,有租客就自行解決。現在很多法拍房都面臨這個問題,購買法拍房最大的隱患就是清房、交房的問題。

在實際的操作中,法拍房是否有租賃,某些法拍房信息中會有介紹。但至於法拍房是否存在非自然死亡事件、拖欠物業管理費等信息一般都不予公布,購房者最好實地考察了解具體情況。同時,法拍房還可能存在水費、電費、氣費、物業管理費欠費的問題。

方女士是一名“滬漂”,就職於上海某長租公寓公司,今后想在上海定居但目前不具備購房資格。她對記者表示,之前看過法拍房,知道法拍房不限購,有些法拍房確實比較便宜,雖然心動但不敢買。“如果要買法拍房,我還關注法拍房的各種費用比如稅等加在一起,總價是否比非法拍房低,低多少。另外也擔心房子是不是有民間抵押、是不是有租約之類的問題。”

事實上,一旦競拍成功,悔拍代價也不小。根據2017年1月1日開始實施的《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第二十四條顯示,拍賣成交后買受人悔拍的,交納的保証金不予退還,依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍后重新拍賣的,原買受人不得參加競買。所以,在決定競拍法拍房之前,購房者一定要做好功課,不然悔拍后還將損失幾萬到幾十萬不等的保証金。

對此,陳雷博建議,購房者在參與法拍房拍賣時,一定要親自前往現場查看房產,並通過各種渠道了解房產的狀況。目前很多法拍房信息披露不充分,無法幫助消費者了解標的物的實際情況,法院應進一步充分披露法拍房的相關信息,促進市場充分交易。

(記者 潘亦純)

(責編:梁宏鑫、寬容)