多地下調目標 2019年棚改進入平穩期

2019年01月28日10:32  來源:北京商報
 

  近日,多個省市相繼進入地方兩會時間,各地2019年棚戶區改造計劃也陸續亮相。過去一年,棚改貨幣化政策曾多次引發討論,全年棚改任務完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊,2019年多地也紛紛下調目標任務。在因地制宜和防控重大風險的大背景下,穩定將成為2019年棚改主基調。

  勢頭放緩

  1月27日,浙江、上海、貴州、陝西、重慶等省市地方人大會議開幕,多地政府工作報告在2019年保障民生計劃中,均提到加強保障性住房的建設。而根據此前各地召開的住房工作會議,新的一年,地方仍將繼續推進棚戶區改造計劃。

  住建部1月22日公布的數據顯示,2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套,超額完成了去年度580萬套的目標任務。在地方層面,以浙江為例,2018年,該省棚改計劃完成開工29.2萬套,實際開工40.6萬套,完成率達139%。

  不過,據21世紀經濟研究院分析師的不完全統計,相較於2018年的“突飛猛進”, 2019年各地的棚改目標均有所下降,且下降幅度較大。其中,山西從12.52萬套下調至3.26萬套﹔河南從50萬套下調至15萬套﹔四川從25.5萬套下調至15萬套﹔北京也從2.36萬套下調到1.15萬套。

  有媒體據此解讀稱2019年棚改目標或將大幅縮水,整體跌幅可能過半。對此,克而瑞地產研究團隊發布的評論文章指出,從已經公布的19個省市2019年的棚改開工目標來看,總體較2018年計劃開工量下調幅度約21%,這與全國棚改計劃開工量下調幅度一致。

  上述文章表示,各省市間有升有降,其中廣西、遼寧、陝西、重慶等6個省市2019年計劃開工量同比增長,歷年開工量在20萬套以上的江西、湖北、河北等3個棚改大省在2019年計劃開工量同比持平或者微跌。“前期棚改開工量較大的省出現階段性回調符合客觀規律和市場預期,例如河南省,2018年棚改實際開工量就已達到2016年的1.8倍,2019年計劃目標回落也在預期之中。”

  根據國務院常務會議的安排,2018-2020年三年棚改攻堅計劃定下了再改造各類棚戶區1500萬套的目標。而從分割的年度計劃看,2018年為580萬套,2019年、2020年均保持在460萬套。

  政策收緊

  不論是目標減半還是下調21%,2019年棚改都將迎來政策性拐點,放緩已經成為大趨勢。

  去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風口浪尖。雖然一個月后,住建部的聲明指出,並未叫停棚改貨幣化政策,但相較於此前的大力倡導,政策風向悄然轉變。住建部明確,要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,更多採取新建棚改安置房的方式﹔商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。

  從歷年情況看,棚改貨幣化安置在地方樓市去庫存過程中扮演著關鍵角色。然而,與2017年強調三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作不同,2018年底召開的全國住房工作會議並未提及去庫存相關內容。

  同時,更為關鍵的是,據多家媒體報道,去年12月,在住建部下發的2019年棚改計劃提出,政府購買棚改服務模式將被取消。

  在各地實施棚改計劃過程中,政府購買棚改模式是主要的融資方式,由政府選擇具有實力的平台公司,與其簽訂購買服務協議,由平台公司負責具體實施,項目資金來源於國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行的棚改專項貸款。這意味著,政府需要對項目進行兜底,因而一定程度上將增加地方政府隱性債務風險。

  而在防控重大風險的大背景下,各級都在嚴控債務問題。上述2019年棚改計劃指出,對於新開工的棚改項目,不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程,而是要求以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。

  在地方層面,相關政策已經初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會議上提出,要有針對性地調整完善貨幣化安置政策,對商品庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,取消貨幣補償獎勵政策,加大安置住房建設力度。2016年和2017年,江西省該項表述分別為“力推棚改貨幣化安置和政府購買服務”、“加大棚戶區改造力度,大力推進政府購買棚改服務”。

  迎合市場所需

  戴德梁行首席政策分析專家魏東向從市場角度進行觀察稱:“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生,幫助棚戶區居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續上揚的態勢,在一二線城市紛紛限購的背景下,一些熱錢在末班車心態的引領下也紛紛流入三四線城市,推高了當地房價,同時放大了有效需求,造成房價高於真實價值,所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。”

  不過,基於2019年或取消政府購買棚改模式的考慮,天風証券固收團隊測算,2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右,落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消后,保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額,因此還有接近6000億元的資金缺口。

  實際上,隨著2019年地方新增債務限額將提前下達,全年地方專項債有望進一步擴容。作為專項債的主要品種之一,棚改的資金來源一定程度上能夠得到保障。

  去年10月召開的國常會也明確,各地要嚴格評估財政承受能力,科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項債券發行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,當前各地棚改目標的調整,體現了一城一策的導向。可以預計的是,很多2018年房價上漲過快的城市,尤其是東北、西北和西南等省會城市,棚改政策也會略有調整。當然目前新的情況在於,國家發改委對於軌道交通等建設的支持力度重新加大,實際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會降低,這也是政策調整下新的市場機會。(北京商報記者 陶鳳 肖涌剛 實習記者 陳超/文 代小杰/制表)

(責編:吳隆重、寬容)